Cassazione Civile, 15.02.2010 n. 3464: L'amministratore ha la rappresentanza volontaria (e non quella legale) del condominio

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Cassazione Civile, Sezione II, 15 febbraio 2010 n. 3464
(Presidente dott. Triola Roberto Michele, Relatore dott. Mazzacane Vincenzo)

L'amministratore ha la rappresentanza volontaria del condominio, come e' confermato dal fatto che la nomina dello stesso e' frutto di una delibera assembleare, e che, oltre che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti anche nei limiti dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea (art. 1131 c.c., comma 1).

La rappresentanza dell'amministratore di condominio non è quindi assimilabile a quella legale poichè in quest'ultima la fonte, il contenuto ed i limiti dei poteri del rappresentante discendono direttamente dalla legge.

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 2.2.1995 Tizio conveniva in giudizio dinanzi al pretore di Foggia - sezione di Trinitapoli il Condominio ......... chiedendone la condanna al risarcimento dei danni nella misura di L. 3.810.4 00 oltre interessi e rivalutazione.

L'attore assumeva di essere comproprietario del locale seminterrato sito in ......... nel suddetto condominio, di aver rilevato nel ......... infiltrazioni di acqua piovana proveniente dal pluviale condominiale e di aver subito danni sulla scorta della situazione dei luoghi verificata con l'accertamento tecnico preventivo.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, pur ammettendo l'infiltrazione di acqua piovana, riteneva che l'evento non era ascrivibile a propria responsabilita'; negava la sussistenza di danni e, nel richiedere il rigetto della domanda, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa l'impresa che aveva realizzato la palazzina condominiale.

Il contraddittorio veniva quindi esteso alla s.n.c. Alfa e Caio.

Il Giudice di Pace, cui la causa era pervenuta ai sensi della L. n. 479 del 1999, con sentenza del 18.07.2002 condannava il convenuto al pagamento in favore dell'attore a titolo di risarcimento del danno della somma di Euro 929.62 oltre rivalutazione ed interessi, e rigettava la chiamata del Condominio nei confronti della chiamata in causa.

Proposta impugnazione da parte del suddetto Condominio il Tizio resisteva eccependo il difetto di legittimazione attiva in quanto il gravame era stato introdotto da Sempronio che a quel tempo non era piu' amministratore del Condominio stesso; si costituiva in giudizio anche la s.n.c. Alfa e Caio in liquidazione eccependo il difetto di legittimazione del Sempronio e ribadendo l'intervenuta cessazione della garanzia per decadenza e per prescrizione.

Il Tribunale di Foggia - Sezione di Trinitapoli con sentenza del 16.8.2 004, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda del Tizio.

Per la cassazione di tale sentenza quest'ultimo ha proposto un ricorso basato su due motivi; le parti intimate non hanno svolto attivita' difensive in questa sede.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente, denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto ed insufficiente e contraddittoria motivazione, censura la sentenza impugnata per aver respinto l'eccezione dell'esponente di difetto di legittimazione attiva di Sempronio al momento della proposizione dell'appello, considerato che quest'ultimo non rivestiva piu' la qualita' di amministratore del Condominio .........; infatti la sentenza di primo grado era stata notificata, unitamente all'atto di precetto, all'amministratore del Condominio nominato dall'assemblea, che, dopo le dimissioni del precedente amministratore Sempronio aveva sostituito quest'ultimo, dimessosi, cosi' come emergeva dal verbale del ........., "a seguito del fatto che e' volonta' della maggioranza di gestirsi da soli e per scalinata".

Il Tizio sostiene quindi che erroneamente il giudice di appello, pur dando atto che il Sempronio non rivestiva piu' la carica di amministratore del Condominio all'epoca di proposizione del gravame, ha rilevato che, in assenza di dichiarazione o notifica dell'evento interruttivo da parte del procuratore del Condominio nel processo, l'intervenuta sostituzione del precedente amministratore era rimasta irrilevante per le altre parti del giudizio; in realta' il principio della conservazione nei confronti dei terzi dei poteri dell'amministratore di condominio anche dopo la cessazione della carica non trova applicazione qualora risulti, come nella fattispecie, una volonta' dai condomini, espressa con delibera assembleare, contraria al mantenimento dei poteri da parte dell'amministratore cessato dall'incarico.

La censura e' fondata.

La Corte territoriale, premesso che la data apposta sull'atto di appello era quella del 7.10.2003 e che l'originaria regolare procura in calce alla copia notificata dell'atto di citazione era stata rilasciata al difensore del condominio per "ogni grado del presente procedimento", ha osservato che dal verbale dell'assemblea Condominiale del ......... prodotto dalla parte convenuta in copia era emerso da un lato che l'assemblea aveva preso atto del fatto che l'amministratore aveva rassegnato in quella occasione le dimissioni, e da un altro lato che l'amministrazione per la parte comune alle varie scale era stata affidata per l'anno in corso al "caposcala" della "palazzina n. ........."; orbene il Sempronio, ormai privo di un potere rappresentativo nei confronti dei condomini, aveva tuttavia rilasciato la procura "a margine" dell'atto di appello all'avvocato .....

Sulla base di tali elementi di fatto, il giudice di appello ha osservato che, poiche' la rappresentanza dell'amministratore di condominio e' assimilabile a quella legale, la cessazione del rapporto di rappresentanza per dimissioni dell'amministratore comporta l'interruzione del processo, ai sensi dell'art. 300 c.p.c., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito; altrimenti il rapporto processuale prosegue senza soluzione di continuita', come era avvenuto nella fattispecie.

Il convincimento espresso dalla sentenza impugnata muove da una premessa giuridica, ovvero l'assimilazione della rappresentanza dell'amministratore di condominio a quella legale, che non puo' essere condivisa, dovendosi piuttosto aderire all'orientamento di questa Corte secondo cui l'amministratore ha la rappresentanza volontaria del condominio (Cass. 23.12.1987 n. 9628), come e' confermato dal fatto che la nomina dell'amministratore e' frutto di una delibera assembleare, e che, oltre che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti anche nei limiti dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea (art. 1131 c.c., comma 1), laddove invece nella rappresentanza legale la fonte, il contenuto ed i limiti dei poteri del rappresentante discendono direttamente dalla legge. Da tale inquadramento deriva la conseguenza che l'amministratore di condominio cessato dalla carica non e' legittimato ad impugnare la sentenza - resa nella causa cui egli abbia partecipato in rappresentanza del condominio stesso - pronunciata successivamente a tale cessazione, accompagnata da revoca espressa del precedente mandato (Cass. 16.4.1994 n. 3607), potendo continuare ad esercitare i suoi poteri fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini (Cass. 20.4.1970 n. 1137; Cass. 21.12.1987 n. 9501; Cass. 5.2.1993 n. 1445; Cass. 12.11.2002 n. 15858). Conseguentemente nella fattispecie, in presenza di una Delib. Assembleare del ......... avente ad oggetto la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione dell'amministratore dimissionario Sempronio , quest'ultimo non aveva da allora nessun potere rappresentativo del Condominio, ivi compresa la rappresentanza processuale disciplinata dall'art. 1131 c.c.; di qui quindi l'inammissibilita' dell'appello proposto avverso la sentenza di primo grado in data 7.10.2003.

Con il secondo motivo il ricorrente, deducendo violazione e falsa applicazione di norme di diritto e contraddittoria motivazione, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto insussistente la prova del danno subito dall'esponente e per aver escluso la ricorrenza dei presupposti per una liquidazione equitativa del danno stesso.

Tale motivo resta assorbito all'esito dell'accoglimento del primo motivo di ricorso.

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione all'accoglimento del suddetto motivo, e l'appello proposto avverso la sentenza del Giudice di Pace di Foggia deve essere quindi dichiarata inammissibile; il Condominio ......... soccombente deve essere condannato al pagamento in favore del Tizio delle spese sia del giudizio di appello sia del presente giudizio liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa senza rinvio la sentenza impugnata e dichiara inammissibile l'appello proposto dal Condominio ......... avverso la sentenza di primo grado; condanna il suddetto Condominio al pagamento in favore del V. di Euro 183.85 per spese, Euro 857.39 per diritti ed Euro 700.00 per onorari di avvocato relativamente al giudizio di appello, e di Euro 200.00 per spese e di Euro 600.00 per onorari di avvocato riguardo al presente giudizio.

Cosi' deciso in Roma, il 12 novembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 15 febbraio 2010

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